A magyar ingatlanpiac sajátos jelensége: amikor a szekér gyorsan halad, mindenki teljes erőbedobással pörgeti a gázt, de ha egyszer megáll, azonnal mindenki kiszáll a játékból.

A Téma legújabb epizódjában Brückner Gergely, a Telex újságírója, Balogh Lászlóval, az Ingatlan.com vezető szakértőjével folytatott izgalmas beszélgetést a hazai ingatlanpiac aktuális állapotáról és jövőbeli kilátásairól. A közelmúlt lakáspiaci mozgalmairól is szó esett, amelyeket sokan csak őrületnek neveznek. Az adás legérdekesebb aspektusait három kulcsszóra bontottuk, amelyek miatt érdemes belemerülni és végighallgatni ezt a lebilincselő beszélgetést.

Ahhoz, hogy megértsük a hazai ingatlanpiac jelenlegi helyzetét, Balogh László először a 2023-as év eseményeit idézi fel. Az év során tapasztalt inflációs hullám a piacon is éreztette hatását, és ennek következményei még ma is érződnek. Az infláció következtében megnövekedtek a lakáshitelek kamatai, ami jelentős lassulást idézett elő az ingatlanpiacon; a magas kamatok miatt sok potenciális vásárló elhalasztotta a vásárlást. Ezen kívül a lakáspiaci árak olyan szintet értek el, hogy hitel nélkül szinte senki sem tud ingatlant vásárolni. Bár az ingatlanpiac nem szenvedett teljes összeomlást, sokan elhalasztották a tranzakciókat, így a piac aktivitása csökkent.

A 2024-es gazdasági fellendülés mögött részben azok a vásárlások állnak, amelyeket korábban elhalasztottak, másrészt a lakáshitelek kamatainak csökkenése is kedvező hatással volt a helyzetre. Bár a kamatok nem érték el a 2021-2022-es alacsony, 1-2 százalékos szintet, az 5-6 százalékos kamatok mellett mégis sokan választották a hitelfelvételt. Az év első felében tapasztalt élénkülés főként a saját célú vásárlásoknak volt köszönhető, de ez a tendencia az év második felére fokozatosan alábbhagyott.

A 2025 elején tapasztalható őrületet viszont már a befektetési céllal vásárlók idézték elő. Elég egyszerű oka van annak, hogy miért kezdtek el hirtelen sokan befektetésként ingatlant vásárolni: a nagyon magas, éves szinten 19-20 százalék környéki hozamot biztosító, inflációkövető PMÁP állampapírok kamatai hirtelen bezuhantak. Az állampapírok egykori, három-négyszeres hozama "még az ingatlanpiacot is kenterbe verte hozamszintek tekintetében" - mondta Balogh. A kamatok csökkenésével azonban sok befektető visszatért az ingatlanpiacra.

Balogh véleménye szerint a hazai ingatlanpiac legfőbb gondja éppen ez a jelenség. "Amikor a szekér sebességbe kapcsol, mindenki maximálisan pörgeti a gázt, ám amint megáll, hirtelen mindenki kiszáll."

Az Ingatlan.com legfrissebb adatai alapján egyértelműen megfigyelhető, hogy azokban a városokban, ahol az elmúlt években kormányzati ipari beruházásokat hirdettek meg, jelentős ingatlanpiaci aktivitás tapasztalható. Debrecen például 2018 óta folyamatosan vonzza a figyelmet, hiszen a termelés beindulásának közeledtével a kereslet az ingatlanok és albérletek iránt folyamatosan növekedett. Balogh megjegyzése szerint "egy 200 ezres város esetében akár egy-két ezer új lakos is jelentős hatással lehet az ingatlanárak alakulására", különösen akkor, ha a kereslet emelkedése mellett a kínálat nem tud lépést tartani.

Ennek következtében Debrecen ingatlanpiaca gyakorlatilag a budapesti árszintekkel vetekszik, a bérleti díjak pedig már a fővárosi szintet tükrözik. Szegeden ugyan még nem érkezett el ez a helyzet, de a piac már megkezdte az első árkorrekciós lépéseit, ami a kereslet növekedésével felgyorsulhat a közeljövőben.

Románia schengeni csatlakozása jelentős hatást gyakorolt az ország keleti régiójára. Az Ingatlan.com statisztikái szerint az ottani ingatlanpiac iránti érdeklődés 30-40 százalékkal nőtt az utóbbi időszakban. Ez a megnövekedett kereslet a négyzetméterárak 25 százalékos emelkedését idézte elő. Azonban, figyelembe véve, hogy a négyzetméterárak jellemzően 150-200 ezer forint környékén mozognak, az áremelkedés mértéke még mindig nem számít drámainak. Az ország ezen részén az ingatlanvásárlás továbbra is kedvezőbb lehetőségeket kínál, mint a nagyobb városokban vagy a fővárosban, így az ott élők és a potenciális befektetők számára is vonzó alternatívát jelenthet.

A budapesti ingatlanpiac gyakran a túlárazottság és a megfizethetetlenség vádjával szembesül. Balogh véleménye szerint azonban érdemes hangsúlyozni, hogy Budapest nem csupán hazai, hanem regionális szinten is kiemelt szereplő. A belvárosi kerületekben a vásárlók körében körülbelül minden negyedik vagy ötödik vevő külföldi. Ez a tény rendkívül lényeges az árak alakulása szempontjából, hiszen a külföldi vásárlók általában lényegesen magasabb vásárlóerejükkel bírnak, mint a hazai érdeklődők, ami a piac árképzésére is hatással van. Miközben a külföldi vevők főleg a belvárosi ingatlanokat részesítik előnyben, az ott tapasztalható áremelkedés hatása a külső kerületekben is érezhetővé válik, ami összességében azt eredményezi, hogy a hazai vásárlók számára a piac valóban túlárazottá válik.

Régiós szinten vizsgálva a helyzetet, már teljesen más képet kapunk. A legújabb statisztikák szerint, ha a nettó átlagfizetéseket nominális értékben nézzük...

Budapest alig-alig megelőzi Bukarestet, azonban az ingatlanpiacon a négyzetméterárak itthon jóval magasabbak, több százezer forinttal, mint a román fővárosban.

Pozsonyhoz, Prágához és Varsóhoz viszonyítva valamivel jobb a helyzet, a fizetések arányában ugyanis ezekben a városokban jóval drágábbak az ingatlanok, mint itthon. Az albérletpiacon viszont elég rosszul állunk, a legolcsóbb bérlemények Prágában találhatóak a régióban.