Rendkívül aggasztó, hogy a legújabb támogatott lakáshitel konstrukció már kétszer is súlyosan megviselte számos család életét, romba döntve az álmaikat.

Átfogó lakásstratégia nélkül szinte értékelhetetlen a kormány bejelentése, miszerint szeptembertől szinte bárki igényelheti az állam által támogatott, fixen 3 százalékos kamatozású lakáshitelt - mondja Czirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont társalapítója. A jelenlegi információk alapján például a közszféra átlagos jövedelmű dolgozói kiesnek a hitelképesek köréből, míg a gazdagabbak befektetési célra is megkapják az állami támogatást.

Sokan örömmel tapasztalják, hogy végre nem csupán a családosok kapnak lehetőséget a támogatásokra, hanem a fiatalabb generációk is eséllyel pályázhatnak a kedvezményes hitel igénylésére, a pénzügyi feltételek figyelembevételével. Ön is osztja ezt a véleményt?

Azt szerintem jól azonosította be a kormány, hogy az első lakáshoz jutás nehéz, és azok a fiatalok, akik elkezdik az önálló életüket, fontos célcsoportját adják a lakáspolitikának. A fiatalokon kívül azonban több olyan társadalmi csoport is van, amelynek szintén szüksége lenne segítségre a lakhatáshoz, számukra azonban nincsenek eszközei a kormánynak. Lényegében nincs egy olyan lakáspolitikai eszközrendszer, amibe ez egy elemként a sok közül beágyazódna. Ahhoz, hogy a mostani lakhatási válságot komplexen meg lehessen oldani, ilyen eszközökből kellene sok, és azokat végiggondolt és kiszámítható rendszerben kellene üzemeltetni. A kormánynak azonban nincs lakáspolitikai stratégiája, amely kitűzné a célokat, hogy mit szeretnénk a lakásrendszerrel hosszú távon, milyen eszközeink vannak ehhez, és arra is szükség lenne, hogy mérjük ezeknek az eszközöknek a hatékonyságát.

A támogatott lakáshitelek körüli korábbi tapasztalatok sokszínűek és érdekesek. Sok ügyfél pozitív élményekről számolt be, hiszen ezek a hitelek általában kedvezőbb kamatozással és könnyebb hozzáféréssel járnak, ami segíti a fiatal családokat és a pályakezdőket a lakásvásárlásban. Ugyanakkor, a folyamat során néhányan nehézségekkel is szembesültek, például a bürokratikus eljárások bonyolultsága vagy a szükséges dokumentumok beszerzése miatt. Emellett a piaci ingadozások is befolyásolják a hitelfelvételt, hiszen a támogatások mértéke és a jogosultsági feltételek időről időre változhatnak. Összességében a támogatott lakáshitelek nagy lehetőségeket kínálnak, de fontos, hogy az érdeklődők alaposan tájékozódjanak és mérlegeljék a lehetőségeiket.

Ez valójában nem új, hiszen 50 éve velünk élő eszköze a lakáspolitikának. Az újbóli alkalmazása azért szomorú, mert a kamattámogatott lakáshitelek az elmúlt 35 évben kétszer okoztak nagyon nagy válságot a költségvetésnek és azoknak az embereknek, akik a kamattámogatott lakáshitelt felvették. Az egyik közvetlenül a rendszerváltás után volt, amikor az OTP-hitelekkel voltak ilyen problémák, miután a költségvetés nem tudta már állni az alacsonyan tartott, fix kamatú, illetve a piaci hitelek közötti különbséget. Akik a megemelt kamatokkal már nem tudták visszafizetni a hitelt, azok jellemzően a szegényebb családok voltak, és ők súlyos egyéni élethelyzetbe kerültek. A másik eset 2008 után volt, amikor még az első Orbán-kormány által bevezetett, hasonlóan támogatott lakáshitelek költségvetési terheit nem bírta a költségvetés, a pótlásukra beindított devizahitelek törlesztőrészletei pedig elszálltak.

Ami igazán aggasztó, az az, hogy a történelem tanulságai alapján világosan látható: ez az eszköz súlyos terheket róhat a költségvetésre és a családokra egyaránt.

Az eddig nyilvánosságra hozott feltételek alapján úgy tűnik, hogy elég széles lesz azoknak a köre, akik hozzáférnek majd a támogatott lakáshitelhez.

Majd meglátjuk a részletes szabályokat, de az első pillantásra feltűnő hiányosság a konstrukcióban, hogy a szociális szempontok nem kapnak megfelelő figyelmet. A támogatás nem célzott, így a magasabb jövedelműek is hozzáférhetnek, pedig ők általában nem szorulnak rá kamattámogatott hitelekre a lakásvásárlás során. Fontos lenne, hogy a közpénzeket azokhoz juttassák el, akik valóban rászorulnak. Ezen kívül a bejelentésből az is világosan látszik, hogy szükség lenne arra, hogy kizárják azokat, akik befektetési céllal szeretnének ingatlant vásárolni, hiszen az állami támogatásnak nem az ő zsebüket kellene hizlalnia.

Azzal, hogy 50 százalékos ingatlantulajdon is lehet a hiteligénylő birtokában, akár egy házaspár mindkét tagja is támogatást kaphat, nem?

Valóban elképzelhető, hogy egy házaspár, aki már rendelkezik saját lakással, újabb ingatlant vásárol egy lakáshitel felvételével, mégpedig nem azért, hogy ott éljenek, hanem mint befektetési lehetőséget. Ezt a gyakorlatot azonban érdemes lenne korlátozni, hiszen nem segíti elő az első lakás megszerzését, és nem nyújt igazi támogatást a fiatalok számára az önálló életük kezdetén.

Nem lett volna célszerűbb a társadalmi mobilitás előmozdítása érdekében a bérlakásszektor megerősítése?

A fiatalok lakásvásárlása manapság sokkal bonyolultabb, mint néhány évtizeddel ezelőtt. Azok, akik nem tudnak saját ingatlanhoz jutni fiatalon, gyakran a bérleti piacon ragadnak, és kénytelenek szembenézni a bérléssel járó kihívásokkal. Sajnos, a kormány eddig nem fordított kellő figyelmet ezekre a problémákra, ami tovább nehezíti a helyzetüket.

A probléma áthidalásának egyik lehetséges módja, ha a kamattámogatást nonprofit bérlakásfejlesztő szervezeteknek vagy helyi önkormányzatoknak juttatnák, lehetővé téve számukra, hogy bővítsék bérlakásállományukat. Ez a megoldás a költségvetés szempontjából nem jelentene többletköltséget, viszont sokkal hatékonyabban segítené a rászoruló fiatalok lakhatási helyzetének javítását.

A magyar lakásrendszerből hiányzik a nonprofit bérlakás-üzemeltető lakástársaságok és lakásszövetkezetek jelenléte. Kutatóközpontunk a bérlői lakásszövetkezetek működésével foglalkozik, amelyek modellje szerint a szövetkezet vagy ingatlanokat épít, vagy vásárol, ahol a tagok bérlőként élnek, azonban a lakások adásvételét nem végezhetik szabadon. A nonprofit bérlakásfejlesztők szerepe kulcsfontosságú, mivel az általuk létrehozott lakások lényegében eltűnnek az ingatlanpiacról, ezzel stabilizálva a bérleti díjakat. A megfizethetőség érdekében elengedhetetlen, hogy a lakások ne legyenek kitéve az ingatlanpiaci ingadozásoknak, amelyek általában felfelé hajtják az árakat. Szükséges lenne, hogy a bérlakásfejlesztők számára kedvező jogi kereteket alakítsanak ki, és állami támogatás mellett, hosszú távú, alacsony kamatozású hitelt biztosítsanak számukra.

A nonprofit bérlakásszektor már régóta a közbeszéd témája, de vajon történt-e eddig valós előrelépés ezen a téren?

A főváros jelenleg azon dolgozik, hogy előkészítsen egy új fejlesztési projektet a Rákosrendező területén, amelyet az államtól szerzett meg. A koncepció lényege, hogy bizonyos ingatlanokat átadnának egy gazdasági társaságnak, hogy ott bérlakásokat építsenek, amelyeket később üzemeltetnének is. A cél az, hogy ezek a lakások megfizethetőek maradjanak a jövőbeli bérlők számára. A megfizethetőség biztosításának egyik kulcsa az alacsony bekerülési ár, amelyhez elengedhetetlen lenne egy kedvező kamatozású hitel, például a támogatott lakáshitel formájában. Azonban a lakástulajdont segítő kamattámogatott lakáshitelek esetében érdemes megjegyezni, hogy ezek nem feltétlenül eredményeznek alacsonyabb ingatlanárakat, hiszen ezek az árak beépülnek a piaci értékekbe. Emiatt nem biztos, hogy azok, akik ezt a lehetőséget kihasználni kívánják, olyan lakásokhoz jutnak, amelyeket korábban nem tudtak volna megvenni.

Kétségtelen, hogy a lakáspolitikai eszközök terén van néhány nyilvánvaló hiányosság, amelyeket sürgősen orvosolni kellene. Ugyanakkor a helyzet nem ennyire egyszerű. A lakáspolitika összetett rendszer, ahol a különböző tényezők – mint például a gazdasági környezet, a társadalmi igények és a helyi sajátosságok – mind befolyásolják a megfelelő megoldások kialakítását. Szóval bár lehet, hogy van néhány egyértelmű hiányzó elem, a valódi kihívás abban rejlik, hogy ezeket a tényezőket figyelembe véve, holisztikus megközelítést alkalmazzunk a lakhatási problémák kezelésére.

Elengedhetetlen, hogy a kormány kidolgozzon egy átfogó, hosszú távú lakásstratégiát, amely világosan meghatározza a lakásrendszer jövőjét. Az ingatlanpiac stabilitása érdekében nem kedvező, ha az eszközrendszereket évente vagy kétévente módosítják. A lakás nem csupán egy ingatlan, hanem jelentős értéket képviselő vagyontárgy, ezért elengedhetetlen, hogy a lakástulajdonosok számára kiszámítható és fenntartható keretek álljanak rendelkezésre. Csak így tudják az állampolgárok felelősségteljes döntéseket hozni a saját ingatlanjaik jövőjéről.

Úgy tűnik, hogy az utóbbi másfél évtizedben a kormány döntései a lakhatás terén szorosan összefonódnak a demográfiai tényezőkkel. Kiemelkedő, hogy ezek a lépések főként a népességi trendekre és a társadalmi szükségletekre építenek, de vajon mennyire veszik figyelembe az egyéni igényeket és a helyi sajátosságokat?

Körülbelül 2015-től kezdődően figyelhető meg egy jelentős retorikai váltás, amikor Novák Katalin felelős lett ezen a területen. Ekkor kezdett a kommunikációban is kiemelt szerepet kapni az a megközelítés, hogy a lakáspolitika nem csupán gazdasági kérdés, hanem családpolitikai és demográfiai eszközként is funkcionál.

Azt viszont jónak gondolom, hogy ezt a két területet most szétválasztotta a kormány, látva ennek a kifulladását, így most azok is lehetőségekhez jutnak, akik nem gyerekes családok, viszont ugyanúgy vannak lakhatási problémáik.

Szociális szempontú lakástámogatás létezett egyáltalán az elmúlt 15 évben?

A Habitat for Humanity Magyarországnak van egy éves jelentése, abban szokták összesíteni a lakáspolitikai kiadásokat. Abból az látszik, hogy az elmúlt 10-15 évben a kifejezetten szociálisan célzott állami lakáspolitikai kiadások aránya soha nem volt nagyobb, mint 10 százalék, a maradék 90 százalék pedig a felső középosztályt és az annál is magasabb jövedelműeket érte el. Kérdés, hogy egy átlagos jövedelmű család mennyire fért hozzá ezekhez az eszközökhöz. Sokan a kamattámogatott lakáshitelekből is kiesnek az alacsonyabb jövedelműek közül, jóllehet nem hajléktalanok, és nem a társadalom perifériáján vannak, hanem egyszerűen csak alacsony jövedelműek.

A közszolgáltatások területén dolgozók könnyen kiszorulhatnak ebből a támogatási lehetőségből, mivel jövedelmük nem elegendő ahhoz, hogy akár egy kamattámogatott lakáshitelt is törleszteni tudjanak. A törlesztőrészletek gyakran meghaladják azt az összeget, amit a fizetésük lehetővé tesz, így ezek a dolgozók nem felelnek meg a hitelképeség feltételeinek.

A munkaerőpiacon rengeteg olyan ember található, akiknek nincs állandó és biztos jövedelmük. Sajnos ők sem képesek teljesíteni a kétéves folyamatos társadalombiztosítási jogviszonyra vonatkozó követelményt.