Itt a bizonyíték: a magyar lakáshitel-robbanás igazi komédia, az ország pedig csúnyán lemaradt a versenytől.

Több mint két évtizede nem volt ilyen alacsony a magyar háztartások lakáshitel-tartozása, az új hitelfelvételek pedig ott vannak, ahol a CSOK kilenc évvel ezelőtti bevezetése előtt voltak. Elsőre talán őrültségnek hangzik ez, hiszen nominális csúcsokat döntöget a lakáshitelpiac, reálértéken azonban helytálló a megállapítás, és nemzetközi összevetésben is súlyos magyar egy helyben járásra világít rá.

Október végéig tette közzé adatait eddig az MNB, ez alapján az elmúlt 12 hónapban 1252 milliárd forintnyi lakáshitel-szerződést kötöttek a háztartások, és év végére meglehet az 1400 milliárd forint körüli éves csúcs. Örülnek a bankok, látszólag minden rendben, Magyarország előre megy.

Fontos megjegyezni, hogy a nominális növekedés nem feltétlenül jelenti a valós fejlődést. Érdemes reálértéken is megvizsgálni a lakáshitelezés trendjeit. Az elmúlt két évtized során (konkrétan 2005 óta) a fogyasztói árak 2,5-szörösére, míg a lakásárak 3,5-szörösére emelkedtek. Ez a dinamikus növekedés azt mutatja, hogy a lakáshitelezés növekedése, néhány kivételtől eltekintve, nem tudta követni ezt a tempót.

A lakáshitelezés szempontjából a lakásárindex kiemelt jelentőséggel bír. Ha ezt a tényezőt alapul vesszük, akkor megállapítható, hogy a lakáshitelezés jelenlegi "boom" időszaka ellenére is csupán mérsékelt tempóban fejlődik a 2007-2008-as csúcsidőszakhoz képest. Jelenleg a helyzet hasonló ahhoz, ami a CSOK 2015/2016-os bevezetése előtt volt. Más szóval, bár a bankok sokkal több lakáshitelt helyeznek ki, mint 8-9 évvel ezelőtt, ezek a hitelek az otthonteremtési folyamatokhoz való hozzájárulásukban nem haladják meg a korábbi, bőkezű támogatási programok előtti időszakot.

Még durvább a helyzet, ha a fennálló lakáshiteltartozás szempontjából vizsgáljuk a kérdést. Nominálisan ebben is szépen nőtt az elmúlt évtizedben a piac, az 5500 milliárd forint feletti lakáshitel-állomány abszolút csúcsot jelent.

Reálértéken nézve, és figyelembe véve az MNB Lakásárindexét, a lakáshitel-állomány jelenleg két évtizedes mélyponton áll. Jelenlegi helyzetünk a 2003-2004-es időszakhoz hasonlítható.

A magyar lakáshitelpiac nemzetközi összehasonlításban is kedvezőtlen helyzetben van. Tavalyi statisztikák alapján a GDP-arányos hiteltartozás és az egy főre jutó lakáshitel-összeg tekintetében csupán Romániát sikerült megelőznünk. Jövedelemarányosan pedig az EU-ban az utolsó helyet foglaljuk el. Ezt Sándorfi Balázs, a Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetségének elnöke is hangsúlyozta a Portfolióval közösen rendezett konferencián, ahol a számadatokat is bemutatta.

A fentieket alátámasztja az új lakáshitel-szerződések számának alakulása is: az MNB 2017 elejéig visszanyúló statisztikái alapján nem figyelhető meg tartós növekedés, sőt, az idei évben tapasztalt emelkedés inkább az átlagos hitelösszeg növekedésének tudható be, mintsem a szerződések számának bővülésének. Fontos megjegyezni, hogy e mögött a korábbi dupla hitelfelvételek csökkenése és a CSOK Plusz bevezetése áll, amely egyszerre váltotta fel a gyermeket tervező családok körében (akik az összes lakáshitelfelvevő körülbelül egyötödét képviselik) a régi "városi" CSOK-hiteleket, valamint a kiegészítő piaci hiteleket.

A teljes lakáshitel-állományra vonatkozó jegybanki statisztika figyelembevételével érdemes visszatekinteni: a jelenlegi piacon még mindig 14%-kal kevesebb aktív lakáshitel-szerződés található, mint 2011-ben volt.

Összességében tehát elmondható, hogy a magyar lakáshitelpiac reálértéken kifejezetten gyengén teljesít, a nominális boomnak nem szabad megtévesztenie a piac megfigyelőit. A lakáshitelezés hozzáadott értéke az otthonteremtésben nem sokat erősödött az elmúlt évtizedben, bár ahogy az ábrákról is kiderül, voltak látványosabb időszakai. Mindez arra is rávilágít, hogy a magyar lakáshitelpiac előtt nagy növekedési lehetőségek állnak: mind a szerződésszámnak, mind az átlagos hitelösszegnek van hová bővülnie.

A címlap képéhez illusztráció készült. A kép forrása: Getty Images.

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérlek, tájékozódj alaposan a jogi vonatkozásokról!